最近萬達集團將旗下的13個文旅項目91%的股權和萬達的76個酒店項目631.7億元賣給了孫宏斌的融創中國。其中，13個文旅項目91%的股權作價295.75億元，76個萬達酒店作價335.95億元。

與此同時，SOHO中國也在不斷賣地。旗下光華路SOHO、淩空SOHO紛紛被賣出，董事長潘石屹說：“只有上海外灘SOHO和望京SOHO，是永遠不能夠銷售的。”而華人地產大亨李嘉誠近年也頻頻拋售名下資產。長實地產曾以200億元的價格轉手上海浦東世紀匯綜合體。

對此，許多人都會覺得奇怪，這三位地產業的大佬好端端的捧著地產“印鈔機”，為啥還要賣了呢？在一些人看來，歷次房地產調控都是“無疾而終”，這次調控也將會是空調，地產大佬們大手筆拋售名下物業有些“操之過急”。不如耐心等待房地產調控松綁那一天。

事實上，歷次房地產調控失效的主要原因是：一方面，土地財政對地方政府收入影響較大，地方政府嚴重依賴於土地財政。而歷次在打擊房地產過後，土地市場價格開始回落，地方政府也只能放松對房地產的調控。

另一方面，房地產業涉及到下遊七八十個產業的興衰，一旦房地產走下坡路，就會殃及其他產業，更會影響當地GDP的增速。為了不讓GDP增速過快回落，地方政府通常也不太願意對房地產狠下重手。

不過，筆者認為，中國經濟增長雖然還不能離開房地產的支撐，但隨著互聯網、高端制造業、消費電子等新興行業對經濟增長的作用越來越明顯，房地產的地位已大不如前。而地產大佬們長期與各級政府打交道，商業嗅覺敏感，他們肯定早已感受到“變天”征兆。那麽，王健林和潘石屹為啥要大規模拋售物業呢？

首先，商業地產的白銀時代已經到來。過去無論是王健林、潘石屹，還是李嘉誠都在商業地產上發家致富。但是他們這幾年發現商業地產已經從黃金期轉向白銀時代。拿萬達來說，不僅是萬達商城的店鋪空置率畸高，而且萬達商城的投資回報率也下滑的很厲害。針對這些“食之無味，棄之可惜”的地產物業，王健林自然心有不甘，只能將名下微利甚至不賺錢的項目出售。

再者，政府要民間控制杠桿率，王健林和潘石屹必會積極響應。雖然，萬達地產和SOHO中國的負債率與同行相比都不算高，但是兩位大佬在大規模出售名下物業後均表示，將企業向輕資產型轉化。實際上，王健林和潘石屹都將不太賺錢的物業拋售之後，拿一部分資金去償還即將到期的債務。如此可進一步降低負債率。同時，對王健林來說，此舉也能促進萬達地產早日上市。

從目前形勢來看，監管者對地產商們的融資愈加趨嚴。監管單位已切斷地產商主要融資來源，上海證交所提高地產商發債的門檻後，地產商就沒有在上海證交所發債。2018年，地產行業還有279億美元的債券到期，資金緊張由此可見一斑。為此，資金鏈比較緊張的地產企業提前甩賣旗下資產，也是為了應付即將到來的兌付危機。

最後，房地產企業轉型時代已經開啟。可以預見，未來房地產行業的集中度會越來越高，即便到了今天，中國房地產行業的集中度相比美國等發達國家，還是比較低的。而隨著大量中小房地產企業要麽被大型房企業兼並，要麽因經營不善直接倒閉。只有不斷做大做強的地產企業，將會開始考慮如何轉型。

比如，房地產產業與文化、旅遊、休閑、養老等行業的融合，也會衍生出不少投資機會。就在今年年初，王健林就在萬達工作報告中，明確指出要加大旅遊投資。而且，在互聯網時代，隨著人工智能、大數據、與計算等新興行業的發展，未來房地產開發將更多的融入到智能家居、智能辦公室等。

王健林、潘石屹、李嘉誠這三位國內房地產業的大佬，紛紛拋售旗下物業，這既說明了國內商業地產已經從暴利的黃金期變為白銀階段，商業地產的已經變天。也暗示了大佬們希望通過出售資產，降低債務規模，並對房企進行輕資產化運作。更關鍵的是，大型房地產企業開始轉型，房地產業的大兼並、大選牌時代已經到來。

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